誰にでも可能性がある任意売却!いざという時のために任意売却のよくある疑問を徹底解説

当サイトは誰にでも可能性がある任意売却についての様々な情報をご紹介しています。
いざという時のために知っておきたい、よくある疑問を徹底解説しているのでぜひ参考にしてみてください。
ローンの滞納をしていたり、住宅ローンの残高が多い場合でも売却できるこの方法で住宅を手放す際の具体的なメリットも解説しています。
またこの方法で売却ができないケースはどんな場合なのか、という多くの人から関心を寄せられる問いにもお答えしています。

誰にでも可能性がある任意売却!いざという時のために任意売却のよくある疑問を徹底解説

ローンを払えなくなった時のことを考えて不安になる人もいるのではないでしょうか。
そのような場合には、いざというときに備えて任意売却について知っておくのがお勧めです。
任意売却のよくある疑問には、どのようなメリットがあるのかということが挙げられるでしょう。
任意売却は競売よりも高い価格で売れる可能性があります。
また住宅の売却に必要となる経費を、売却した金額から支払えることがあるのもメリットの1つといえます。

任意売却と競売ってどこが違うの?

住宅を売却する場合には、2つの方法があると言われています。
1つが任意売却でもう一つが競売と呼ばれるもので当然違いもあるわけです。
このうち、前者はどのようなものかと言えば、名前の通り自分の意思で売却することを意味しています。
通常であれば、住宅ローン等が支払えない場合そのまま放置しておくと、やがてそこに強制執行がかかり国が介入してくることになるでしょう。
そしてほぼ強制的に競売をするケースになりますので、自分の意思とは関係なしに売却されてしまいます。
当然そこは素直に立ち退かなければならず、引っ越しなどをしなければならないわけです。
前者の場合であれば、自分の意思で売却するためある程度高値で売れる可能性があります。
任意売却では引っ越し費用が出てくるケースも多いでしょう。
これらは途中に不動産会社が仲介するため自分の意思で売却した方がメリットが多いです。
後者は強制的に売却される上に、なかなか高値がつきにくい傾向があります。
ただ最近は、後者のやり方の方が高いになるケースもあります。

任意売却ができる期間はどれくらい?

せっかく購入した住宅でも何かしらのトラブルによって、住宅ローンを滞納してしまうケースも少なくありません。
一定間に支払いができなかったことで、債権者として競売にかけるか任意売却を検討することになります。
支払いができなくなったことで家を売りたいとなった時に、任意売却の手段になりますが、これには期間があり、それを過ぎてしまうと競売にかけられてしまうので注意が必要です。
可能であればすぐに一括返済という選択がありますが、それが叶わず放っておくと、金融機関や保険会社から競売にかけられます。
任意売却ができる期間は競売にかけられる開始2日前と決まっていて、早急に連絡をして意思を伝える必要があります。
仮に期限が過ぎてしまうと競売を止めることができなくなるので、メリットの少ない交渉になるのは言うまでもありません。
住宅ローンが苦しくなってきた場合には、前もって先を見据えて対策しておくことは必要な条件といえます。

任意売却後でも自己破産は可能なの?

住宅ローンの支払いが難しい場合は競売になることも少なくありませんが、少しでも残債をすくなくするのであればより市場価格に近い金額で売却できる任意売却にすることも考えてみましょう。
任意売却後も残債があれば、それを支払うことになりますが、分割払いなど無理のない支払い方法を選ぶこともできます。
とはいえ、家を手放したあとでも支払いが難しいという人も少なくありません。
その場合は、自己破産で対応できるのかも知っておきたいところです。
任意売却をしても、自己破産は可能です。
物件をまだもっている段階で手続きをすると管財事件になりますが住宅を持っていない状態で手続きをすれば同時廃止になるので、より手続きは簡単にできるようになります。
こうした法律の手続きをすると、連帯保証人に影響が出てきますので勝手な判断で手続きを進めていくのではなく、連帯保証人にもよく相談することが大切です。
任意売却をするのであれば、その後の返済や法律的な問題についてもよく考えておきましょう。

任意売却後に残った債務の金利はどうなるの?

任意売却を行った場合には、売却益は全て住宅ローンに充てられることになるでしょう。
とはいえそれでも残債が残ることになり、それは金融機関と相談した上で、新たに支払い期限や金利について話し合いを行うことになります。
任意売却を行ったからといって、残りのローンを支払わなくても良いというわけではないため注意が必要です。
このような時に、任意売却後の残債の利率はどうなるのだろうと心配になる人は多く見られます。
一般的にはその後の返済については月々1から2万円ほどのレベルになるケースが多く見られます。
必ずこのようなレベルになるわけではないですが、交渉により抑えてもらうのが一般的です。
具体例を挙げると毎月の返済額が2万円になったとしても、この中には元本と金利が含まれることになります。
その内訳は債権者側で決定することになる為、どのような配分になるかは分かりません。
ローンを滞納した場合には遅延損害金が発生することになりますが、これも交渉により発生させない了解を取り付けることも可能です。

任意売却の適切なタイミングについて見極めておこう

住宅ローンの返済が難しくなった際にとるべき手段の一つに任意売却が挙げられます。
任意売却を進めたいと考えた場合には、ローンの滞納をしていることが前提となるでしょう。
住宅ローンの滞納を続けると、最終的には金融機関が担保となる物件を競売にかけた上で、住宅ローンの残りを回収することになります。
しかし競売の場合には、売却価格がかなり安くなるなど、所有者にとってはデメリットでしかありません。
このようなことから、競売にかかる前に任意売却をすることが望ましいといえます。最適なタイミングは滞納が3から6ヶ月続いたタイミングと言えるでしょう。
売却活動を始めたとしても、競売の手続きが止まるわけではなく、進行を意識しながら買主を探した上で、売却を完了させなければなりません。
最終的なタイムリミットは競売の開札日です。開札の前日までに購入者が決定していて、なおかつ代金の支払いが済んでいる必要があるのです。
購入希望者が現れただけでは手続きは停止しないので十分に注意しましょう。

任意売却では売却後に自宅に住み続けることも可能

住宅ローンを滞納して競売となった場合、自宅から引っ越す必要がありますが、任意売却には売却後も自宅に住み続けられる方法があります。
これは、世間一般ではリースバックと呼ばれている方法で、任意売却した自宅を購入した方にリース料(家賃)を毎月支払うことにより、売却後もそのまま自宅に住み続けることが可能です。
購入者に支払うリース料金は相場よりも高めに設定されるのが一般的ですが、住み慣れた自宅から引っ越したくないという方や、子供や仕事などの都合で自宅に住み続けたいという方に最適な方法となります。
また、任意売却では親や子供、兄弟などに買主になってもらうことで、自宅に住み続けるという方法もあります。
この場合、買主となった家族や親族が了承すれば、無償で住み続けられることも可能ですが、親子間や親族間の売買はハードルが高いので注意が必要です。
一般的な銀行の場合、親子間や親族間の売買では住宅ローンが組むのが難しくなります。
地方銀行やノンバンクなどの場合は融資してくれるケースもありますが、この場合は金利が一般的な住宅ローンよりも高くなってしまいます。
そのため、任意売却後に自宅に住み続けたいという場合は、基本的にはリースバックをおすすめします。

任意売却を行うとブラックリストに載るというのは本当か

任意売却は、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合にその住宅を売却し、得た代金で残債を一括返済するという手段です。
特定の事情にある人が利用するものなのであまり実情が知られておらず、世間にはその内容が誤って伝わっているケースも少なくありません。
任意売却に関してよくある誤解の1つに、「この手段を使うと金融機関のブラックリストに載ってしまい、新たな借り入れなどができなくなるのではないか」というものがあります。
ここでいうブラックリストとは銀行等が加入する信用情報機関の事故情報のことですが、この事故情報は、住宅ローンの場合は返済が3回滞れば掲載されると言われています。
そして、ローンの貸し手が任意売却の協議に応じるのもだいたい滞納が3回続いたあたりからです。
したがって、正しくは「売却するとリストに載る」のではなく、「すでにリストに載っている事故を任意売却によってなるべく早く解決する」ということになります。

任意売却の売却代金から引っ越し費用が出るケースと出ないケース

任意売却では競売とは異なり、売却代金から引っ越し費用が捻出できる可能性があります。一般的には10~30万円ほどの費用が出る可能性がありますが、全てのケースで出るわけではないので注意が必要です。
任意売却で引っ越し費用が出るのは、あくまで債権者の善意によるものなので、場合によっては自力で捻出しなければなりません。
一般的に、自力で引っ越し代金を捻出するのが難しい、身内などの金銭面で頼れる人がいない、自宅の他に換金できる財産がないことを債権者に理解してもらえれば、売却代金から引っ越し用の費用が出る可能性が高いです。
一方で、貯蓄や財産などにより自力で引っ越し用の費用をまかなえる場合や、身内などに費用を負担してもらえる場合は出ないものと考えておいた方が良いでしょう。
なお、自力で引っ越し代金を確保するのが難しい場合でも、交渉が上手くいかないと債権者からの理解を得られない恐れがあるので、任意売却は信頼できる業者に依頼することが大切です。
また、引っ越し代金を出してもらえる場合でも、実際に受け取れるのは家を引き渡した後になるので注意が必要です。

任意売却で万が一家が売れなかった場合にはどのようになるのか

自宅を処分する方法にはいくつかのものがあり、その方法の一つに任意売却が挙げられます。
任意売却がある程度売れそうだと思える物件に対し行われる手段であることから、売れないと言う事態は少ないですが、絶対に売れる保証はありません。
万が一売れなかった場合にどのようになるのかというと、最終的には競売で処分するしか方法はないでしょう。
売れずに競売にかかった場合には、売却価格に関してもかなり安くなってしまうので、このようなことにならないようにするためにも、なぜ売れないのかを確認した上で、事前に出来る限りの対策をすることが求められます。
売れなかった原因には物件価格が高すぎたり、連帯保証人の同意が取れない、建築許可等の物理的な問題などが該当します。
この場合には価格の見直しをする、不動産会社を変更することも一つの手段です。一度専任媒介契約を結ぶと改めて別の会社に依頼することが大変に感じることでしょう。
しかし限られた時間の中で希望の結果を出すためには、ある程度の努力が必要なのです。

任意売却に関する情報サイト
任意売却のよくある疑問

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